할 수 있는 건 이제 지산 분양 잘 되길 기도하는 것 뿐.인창개발이 파주 운정3지구 주복 부지를 LH로부터 낙찰받은 2021년에 현대건설로부터 약 800억원 수준의 차입을 추가로 일으킨 바 있으나, 2022년과 2023년에 걸쳐 현대건설 차입금을 모두 상환했다. 그리고 작년 2024년 68억원을 현대건설로부터 신규 차입했다. 주복 1,2,5,6부지는 현재 LH와의 토지매매계약 해지 얘기가 오고가는 상황으로 LH에 기지급한 계약금은 약 1065억원에 달한다. LH向 연체료는 2024년 말 기준 1111억원에 달해 계약금을 초과한 상태다. 선급금 1065억원에 대한 상각처리는 아직 이뤄지지 않았다.해마루개발가산동 지식산업센터 개발사업 또한 작년 10월 4500억원 규모의 본PF 전환에 성공했다. Tr.A는 2000억원, Tr.B는 2500억원으로 구성되며, 현대건설이 역시 Tr.B에 대해 자금보충과 채무인수, 책임준공 약정을 제공했다.(올가개발, 새결플래닝은 제외)함께보면 좋은 글 (인창개발과 파주운정 3지구 얽힌 사연)가산동 소재 옛 LG전자 연구소 부지에 지식산업센터를 개발하는 사업으로, B연구소 부지에서 진행한다. 작년 11월 본PF 전환을 완료 한 바 있다. 4200억원의 규모로 Tr.A 1700억원, Tr.B 2500억원으로 구성된다. 건설공제조합이 시공사의 책임준공 의무를 보증한 몇 안되는 사업장 중 하나다. 현대건설은 책임준공의무를 불이행하는 경우 Tr.A 대주에 대한 "손해배상의무"를 부담하는 케이스다. Tr.B 2500억원에 대해서는 자금보충의무를 부담한다. 착공은 올해로 계획이 발표된 바 있다.가장 멀쩡한 법인 중 하나로, 하남미사에서 연면적 7만여 평의 지식산업센터를 개발한 바 있다. 총 분양예정금액은 6768억원으로, 2018년부터 2024년까지 순차적으로 매출 인식됐다. 일부 미분양 분이 남아있어 용의 눈물만큼 미담대를 받았다.Note.기세를 몰아야 하는데, 24년 말 기준으로 관계사 중 가장 힘든 법인이 기세다. 21년 LH로부터 매입한 하남시 풍산동 토지의 매매 계약이 해지 되어 관련 손실 484억원을 인식한 바 있다.라니디앤씨비외감 분양대행사로, 김영철 회장을 제외한 세명의 가족들이 지분을 보유하고 있는 법인이다. 타 관계사들에 대여를 해주지 않는 몇 안되는 법인 중 하나다.-비외감 회사들의 24년 말 기준 데이터는-이미지 파일에는 인창개발을 비롯하여인케이코리아현재는 비외감 법인으로 2021년 성남 고등지구에 지산을 준공한 바 있다. 관련 매출 총 1717억원이 2021년까지 인식됐고, 정산 이익 대부분이 관계사들 지원 차원의 대여금으로 나가 있다.작년까지는 블로그에 외감 법인들의 숫자만 정리해 포스팅을 했는데요. 사실 비외감 법인이라고 해서 숫자를 알 수 있는 방법이 없는 건 아닙니다. 시행사, 시공사의 대다수는 외감법인이지만, 대부분의 프롭테크 업체들은 비외감 법인입니다. 프롭테크 업체들 또한 부동산 섹터에 포함된 회사들입니다. 따라서올해부터는 외감 법인 뿐만 아니라 부동산 전반에 걸쳐 있는 비외감 법인들 얘기도 함께 해볼까합니다.따님이 지분 100%를 가지고 인크커피와 중식당인 테이블린을 운영하는 법인이다. 인창이 지산을 개발한 하남과 다산 등에 점포들이 입점해 있다. 대규모(?) 누적적자로, 운전자금의 대부분을 바찌와 바론개발로부터 지원받고 있다. 전 관계사들이 십시일반 커피를 팔아주고 있는데, 작년 한해만 관계사들이 약 8억원의 매출을 기여했다. (23년엔 15억원어치 커피 마셔줌; 사실 커피만 마신건지, 중식도 같이 먹어준건지 모르겠지만 구분의 실익이 무의미하므로...이만...) 4대 보험을 납부하는 직원 규모는 작년 기준 약 30명 전후인듯 한데, 급여가 66억원이다.아무래도 신의 직장인 것으로 추정된다.읽어 주셔서 감사합니다.루다디앤씨익원늘솜디앤씨함께보면 좋은 글 (인창개발 총정리, 2023버전)회장님, 회사 좀 그만 만들어 주세요.아직 공개되지 않아 23년 말 기준으로만 정리함.나가며인창개발은 김영철 회장을 필두로 수많은 관계사가 존재합니다.올해는 비외감까지 데이터를 다듬다 보니 안그래도 나빠진 눈, 약간 과장을 보태어 내가 장님이 될 수도 있을지도 모르겠다는 두려움을 안겨준 회사입니다. 차라리 연결 감사보고서라도 제출하면 한 번 클릭으로 여러 회사를 일망타진 할 수도 있는데, 우리 김영철 회장님께서는 자비 없이 한땀한땀 개별 재무제표를 공시하시고 계시죠. 정제된 상장 기업들의 감사보고서를 펼치는 것과는 전혀 다른 난이도입니다. 눈만 버리는 게 아니라 손목까지 나갈 지경이죠.회장님의 곳간엔고양 삼송 5-2BL에서 연면적 4.2만평 수준의 지산 개발하여 작년에 준공했다. 총 분양예정금액은 약 5000억원으로, 분양미수금은 1020억원 중 작년에 약 880억원을 상각처리 한 바 있다. 자산총계 638억원, 자본총계 약 140억원 수준으로 부채비율이 높아 보이지만 이자발생부 부채는 약 164억원 수준(관련 PF 1320억원은 작년에 상환 완료)이고 미지급금이 약 342억원 계상되어 있는 상황이다. 지식산업센터답게 총 24건 소송금액 86억원 수준의 소송이 진행 중에 있다. 대부분 계약금 반환, 분양대금 반환 및 채무부존재확인, 매매대금반환, 분양계약해제 소송이다. 험난하다. 이제 겨우 1심이다.제이엠디앤디포르스건설-단위 : 백만원전체 관계사의 자본총계를 합산해봤다. 현재 LH와 계약해지 논의가 나오고 있는 파주 운정 3지구와 관련하여 인창개발은 선급금 약 1000억원에 대한 대손을 인식하지 않았고, 포르스건설은 선급금의 약 절반 정도만 대손을 인식했다. 그 말인즉슨, 작년 기준에는 인식되지 않았지만 현재 기준 대손을 인식할 가능성이 있는 자산 중 의미있는 규모만 합산하면 ?김영철 회장의 두 자녀가 보유하고 있는 법인으로, 딱히 뭘 하는 법인은 아니다. 관계사로부터 약 250억원 정도를 차입해 채권 300억원을 보유하고 이자수익만 인식한다. 작년 기준 순이자마진 34억원을 시현